さて、この記事を書いている時点で、入居者さんからの追加のご要望はすべて対応が完了したわけではありません。

でも、ほぼこれで終わりは見えたかな、という気もしており、今回感じたこと、考えたことなどを記しておきたいと思います。

 

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入居前に気が付いた点は予めリフォームしておくべき?

退居後のリフォームどこまでやっていますか?

キッチン・トイレなど水回りの設備や、壁紙の汚濁、畳の焼けなど、誰が見ても「明らかに綺麗にしておかないといけないだろう」と感じられる場所は、普通の大家さんならリフォームすることでしょう。でも、その「誰が見ても」が大問題です。

大家と入居者の感覚も違うでしょうし、管理会社と入居者も感覚は違い、リフォーム屋さんと入居者も感覚は違い、前の入居者と新しい入居者でも感覚は違うでしょう。

行うリフォームの見積もり価格は、市場価格と比べてある程度妥当か判断もできますが、人間の『感覚』は図れないのがやっかいですね。

どこまでリフォームしますか?

入居者の要望は費用が現実的であれば応えるべき?

今回も入居前、入居後、において色々なご要望がありました。

費用の掛からないもの、費用の少しかかるもの、そのほか、、、

今回は(家賃に比して)極端に費用のかかるものは無かったので、基本的に対応をしました。可能であれば、入居者の満足度をあげておくのが良いと思ったからです。

欠点は、どこまで満足度があがったのか?もしくはさがったのか?図れないということですね。

管理会社からのヒアリングやアンケートなどの手もありますが、どこまで本音が引き出せるのでしょう?

もちろん、満足度のみならず、費用と効果、経営的視点からも考えておく必要があります。

リフォーム前、入居前、写真は撮りまくっておくべき?

今回も入居前にあったはずじゃ!?そんなところ壊れていた!?退去時確認したの!?などの問題が発生しています。

ただ、証拠が無いんですよね。曖昧な記憶じゃ、状況確認も出来ませんし、まともな話にもなりません。。

大家の負担で直す、管理会社の落ち度として費用負担してもらう、退居者に負担を求める、入居者が我慢する、リフォーム会社に費用負担してもらう、、、結局誰か、が、負担するしかありません。

家の内外すべてを写真に残すのは現実的かわかりませんが、極力多くの証拠を残しておくべきと思います。

証拠があれば、お話し相手も納得しますし、揉めた場合にお互い無駄な時間を過ごさずにすみます。

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エアコンの寿命、故障に先んじて交換すべきか?

設備の中でもエアコンは残置物でもない限り、大家さんが交換しないと行けないので負担感がありますね。

いつからエアコン設置が常識になったのか恨めしくもありますが、まぁ現代の常識ということで仕方が無いです。

エアコンの平均買い替え寿命は13.6年、補修用部品の保管は10年程度、ということを考えると、10年越えあたりから交換を考え始めたよいです。

もちろん『壊れて直せなかったら交換する』という考え方もありますが、壊れるのは得てして真夏の暑い時期、すぐに交換できないことで入居者の満足度はだだ下がりです。

自分で使っていれば、異音がしたり、冷えないもしくは暖まらない、水漏れ、風が臭いなど、そろそろ交換しようかな?となると思いますが、このあたりの感覚は入居者次第で掴めませんからね。

まとめ。『?』×4の意味

『?』をここまでに4つ書かせて戴きました。

  • 入居前に気が付いた点は予めリフォームしておくべき?
  • 入居者の要望は費用が現実的であれば応えるべき?
  • リフォーム前、入居前、写真は撮りまくっておくべき?
  • エアコンの寿命、故障に先んじて交換すべきか?

『?』があるのは、結局のところ、都度の判断ではないかと思ったからです。

家賃3万円のボロ物件に対して必要なリフォームと、家賃20万のデザイナーズで必要なリフォームって同じですか?

築30年の物件と、新築後間もない物件で必要なリフォームって同じですか?

畑のど真ん中にある物件と、東京のど真ん中にある物件で必要なリフォームって同じですか?

どちらも賢く運営すれば利益を生み出してくれる筈です。

でも・・・・必要なリフォームって明らかに違いますよね。

 

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戸建賃貸運営ブログ。日誌編~退居清算、リフォーム費用~

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戸建賃貸経営ブログ。~戸建デザイナーズハウスの賃貸運営まとめ~

 

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