さて、前回の続きで客付け賃貸不動産さんへのヒアリングです。
大手賃貸不動産会社さんの2店舗ほどに訪問いたしました。
前回も書きましたが、まったく突然の訪問にもかかわらず大変丁寧にご対応頂きました。感謝です。
立地
今回新築する物件は、JRターミナル駅のお隣の駅、乗降人数こそ多くはありませんが、駅前はそれなりに栄えていて工場や大学なども周辺に立地する土地柄です。
訪問先の客付け賃貸不動産屋さんは、その昔、ある不動産屋さんが「西の新宿」と呼んだ地を選びました。
地元の駅よりもターミナル駅で入居する人も部屋探しをするだろうという思い、また、ターミナル駅の方がより幅広い色々な話が聞けるのではないかと踏んだからです。
さて、そこでは・・・
「ターミナル駅と、隣の物件所在駅では、同じ徒歩圏、たとえば駅徒歩10分くらいでも、1万円くらいの家賃の開きがある。」（以下、「青字」は不動産屋さんのコメントです）
具体駅には、
「一人暮らしターゲット（ワンルームや1Kや1DK）の相場だと、ターミナル駅徒歩では家賃7万円台だけど、物件所在駅では家賃6万円台。物件所在駅で家賃7万円台に乗せるにはかなり良い物件で魅力がないと厳しいです。なぜなら（人気のある）ターミナル駅の徒歩圏に住める家賃と同じになるから。さらに学生さんだと5万円台で探されますね。」
なるほど、たしかにおっしゃるとおりです。
広告料
さて、どんどん確信に迫っていきます。
次は広告料です。ADですね。
＜ADって？＞
客付けの賃貸不動産屋さんは入居者から通常家賃1か月分の手数料を受けています。
追加で貸主（大家）から広告料を取るわけですね。
貸主（大家）もADを出すことで優先的に物件を紹介してもらうことで早く入居者が決まればうれしい。
そんな感じですね。
↓ADについて詳しくはこちら
さて、前置きはともかく今回の物件でどのくらいのADがあれば良いか？
ストレートに聞いてみると・・・
「わたしたち、物件検索するとき、こちらの画面でAD50以上とかAD100以上で検索します。そのうえで一覧画面をお客さんに見せます。ですからAD100は欲しいですね。まぁお客さんには検索結果はわからないんですけどね。」
「できれば、AD150とかAD200とかあるとすぐ決まるでしょうね」
なるほどATBBですね。そりゃAD多い方が良いですよね・・・・
でも今回は新築だし、すごい田舎でもないし、そこまでAD必要か？？要検討だなぁ。。。
↓ATBBについてはこちら。
＜リンク：ATBB：準備中。＞
そして家賃は？
さてさて、立地のところで聞きましたが、いよいよお家賃回りです。
敷金・礼金は？
「敷金はそのあたりでは1か月程度のところが多いです。礼金は今回新築なので1か月程度とするところもありますが、賃貸募集する立場としては礼金ゼロだと決めやすいですね」
ではお家賃は？
「1階は6万円台前半、2階は6万円台後半、2階の広めの部屋は7万円台に乗せて反応をみてもよいかもしれませんね」
新築以降の家賃下落ってどのくらいですか？5年目とか10年目とか？
「新築から5年とか10年くらいまでは、新築に比べて1000円くらいのdownですね。それ以上、10年超えるとだんだん厳しくなってきます」
なるほど意外に値崩れは少ないのだな。。
ターミナル駅との格差
今回感じたのは、ターミナル駅との差です。
1部屋あたり家賃1万円の差があると、6部屋のアパートでも年間家賃収入で72万円、利回り7%の物件だとすると、売値に1000万円以上の差が出てきます。
駅の力には留意していたつもりではありますが、今後の土地購入でもこの辺りをよく検討して臨みたいと思いました。
まとめ
結論から言うと、現地の賃貸不動屋さんの話、大変に勉強になりました。重ねて感謝したいと思います。
ADについてはまだ実際に賃貸募集まで時間もあるので継続検討します。
また、お家賃については伺った話で、売値のベースと考える試算ができました。
↓新築アパート投資の目次はこちら