こんにちは。たんさんです。

不動産投資をしていると、接道、前面道路の幅員などによる建築への影響は最も良く検討しなければならないものの一つです。

接道の長さによってはアパート立ちませんし、そもそも再建築不可なんてのもあります、建築出来たとしても前面道路幅員によっては容積率へ影響します。

そんななか、私道ってどうなんだっけ?公道と何も変わらないんだっけ?ということで疑問に思いましたので、見ていきたいと思います。

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私道って何?

そもそも私道とは何でしょうか?

私道は、民間の人や、民間の法人が所有して管理している道路のことです。誰の持ち物かってことですね。

一般的な住宅地などで生活に利用されている私道もあれば、有料道路など(○○スカイラインなどの名称でよくあります)である場合もあります。

それに対して公道は、国、都道府県、市町村などの行政が所有、管理しています。

住宅地などの私道については、公道と異なる注意点がありますので見ていきます。

建築出来る私道、建築できない私道

私道は単に民間に所有されているという意味にすぎません。

そして、道路にはいろいろなものがあります。

  • 一般的な「道」
  • 通行できる「道」
  • 道路法の「道路」
  • 道路交通法の「道路」
  • 不動産登記法の「道路」
  • 建築基準法の「道路」

それぞれの意味で当てはめると「道路」であったり、「道路」でなかったりしますし、いろいろな基準を満たした「道路」もあります。(むしろ色々な基準(=法規)に当てはまる方が一般的ですね)

不動産投資や建築の際に重要になるのが、もちろん建築基準法上の「道路」です。

単なる通路、通行できるだけでは、建築のための許可が下りません。

公道?私道??

さて、いろいろな名称の道路がありますが、それらは公道なのでしょうか?私道なのでしょうか?

開発道路

開発許可を得た開発区域内の道路のことです。建築基準法第42条第1項第2号の道路(いわゆる2項道路)となり、開発後に所有権が市町村に移管されるケースが多く、移管後は公道となります。ただし、別段の定めのある場合には、所有権が移管されず、私道である場合もあります。

位置指定道路

特行政庁から道路指定の受けた道路のことであり、基本的に私道になります。

↓↓↓位置指定道路についてはこちらもご覧ください。

位置指定道路とは?~アパート新築。不動産投資の知識〈設計編③〉~

公衆用道路

登記上の地目の一つです。一般の交通の用に供する土地のことを意味しますが、公道であるとは限りません。

私道でも登記において、地目を公衆用道路とするケースも多いです。

それで?いったい!?!?どうなの?

このように、道路の名称から私道であるか、公道であるか、単純に決めるのは危険です。

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さらに公道?私道??

公図で確認

公図を見て、地番が書かれていれば私道であることが多いです。私道は誰かが所有しているからです。

では、公図で『道』と書かれていたり、地番の記載がなければ公道なのでしょうか?

<図>

大抵はそう思って間違いありませんが、必ずそうというわけでありません。例外もあります。

市役所の道路局などで、確認するしかありません。いくつかの確認結果を照合しないと正しい結果が得られないこともありますので注意が必要です。

道路局で確認

前面道路が公道であるのか、私道であるのか、不動産会社の担当が確認しているでしょうから、通常は聞けば用は済みます。

ただ、不動産会社でも、実際に契約書上は公道と記されていたのに、実際には私道だったなど、間違って解釈していることがあります。

ですから、念のため、公図や測量図を見て、さらに道路局などへも出向き、自分でも確かめると確実です。

私道?ただの土地??

公道であれば、きちんと接道していれば建築上問題になることは少ないでしょう。

ただし、私道の場合は、もしかしたらそこはただの土地かもしれません。

ただの土地とは、建築基準法で認められていない道路のこと。

購入を検討している土地が建築基準法上の道路に接道していない場合は、そもそも建築の許可がおりませんよ。

重説における公道・私道

土地購入の際の、重要事項説明書には、接道として「公道・私道の別」が記載されています。

まずはこちらを確認し、繰り返しになりますが、不動産業者の言うことだけを鵜呑みにせず、もし怪しい場合は、自分でも時間と手間をかけて確認することがトラブルをさける方策です。

まぁ明らかに公道だよ、という土地に面していると楽なんですけどね。

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