こんにちは。たんさんです。
不動産投資を行う上で必ず必要なことが、対象となる収益物件の価値の評価です。
評価方法には、周辺の売買価格を参考にする方法やその収益物件から生み出される収益に着目した方法など、様々なものがあります。
その中から、今回は返済評価について見ていきたいと思います。
返済評価とは？
返済能力評価などとも言われ、ある物件を買ったときの融資条件にあてはめて、算出された返済比率などの数値をもって、物件の運営が安定的安全に行うことができるかを表したものです。
しかし、言うまでもなく金融機関の融資条件は、物件や情勢により大きく変動します。
また、欲しい利回りの物件などなかなか見つからず、あっても他の買い手にさらわれてしまったりするものです。
だからこそ、試算や返済比率の見積もりにより、安定経営を行うための計画を立てておく必要があります。
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試算事例
それでは、具体的に事例として見ていきましょう。
仮に1億円表面利回り8%の物件を購入する場合を考えます。年間家賃収入は800万円。金利は2%（元利均等）とします。
- 耐用年数47年 築12年 35年返済 年間返済額は約397万円 返済比率は約49.6%
- 耐用年数34年 築4年 30年返済 年間返済額は約443万円 返済比率は約55.3%
- 耐用年数22年 新築 22年返済 年間返済額は約562万円 返済比率は約70.2%
例えばBの物件の利回りが9%とすると、
B’.年間の返済額は同じ約443万円ですが、年間家賃収入は900万円となり、返済比率は約49.2%
例えばBの物件の金利1.7%、利回りが8.5%とすると、
B”.年間の返済額は約428万円となり、年間家賃収入は850万円となり、返済比率は約50.09%
となります。
返済比率
安定的な収益不動産の運営を行うためには、返済比率は40%から50%程度にすることが求められます。
上記の例でいくと、、、、
A.とB’.B”.であれば購入検討範囲内。BやCは検討対象外となります。
特に、Cについては、絶対に手を出してはならない危険な事例です。
さらに、新築区分ワンルーム投資などでは、もっと返済比率の高い、目を疑うようなものも多く見受けられます。
収益不動産の運営には、管理費などの運営費、空室のロス、固定資産税など諸税が必要になります。それらを差し引くとこのぐらいの返済比率にしておかないと、いけないということです。
そのため、物件購入の判断時には、返済比率がどの程度になるか？試算をしておくことが重要です。
また、どの程度の空室なら持ちこたえられるか、急な修繕がどの程度なら持ちこたえられるか、ストレステストを行っておくことも必要不可欠になります。
あなたの物件、危険な物件ではありませんか？