不動産投資の知識。収益面からみた耐用年数？〈収益物件の評価④〉

こんにちは。たんさんです。

不動産投資を行う上で必ず必要なことが、対象となる収益物件の価値の評価です。

評価方法には、周辺の売買価格を参考にする方法やその収益物件から生み出される収益に着目した方法など、様々なものがあります。

その中から、今回は収益面からみた物件の耐用年数について見ていきたいと思います。

収益面からみた物件の耐用年数

法定耐用年数は減価償却を行うために税制上定められたものですが、いくら減価償却がとれるといっても、いくら長期保有目的といっても、耐用年数ギリギリまで保有し続けるのが良い例は余りないでしょう。

木造の法定耐用年数は22年です。ですから、22年程度保有して売りに出ている物件が多いですね、いわゆる地主系の大家さんが持っている物件によくあります。

その場合、市況なりが変わっていなければ、土地値程度の売却価格となってしまうことも多いでしょう。

しかし、築5年の段階で売却すると、買主側も長い期間の融資を引ける可能性が多く、たとえば30年程度の融資を引くことができれば、うまくいけば購入時（新築時）と同じ価格で売れる可能性だってあります。

当然、修繕の有無、地域の状況、人口推移などによっても売却価格は左右されますが、5年程度なら通常であれば修繕も大規模なものは不要ですし、10年20年と保有することに比べれば不確実性は低減されると思います。

RCの法定耐用年数は47年です。でもRC新築で47年返済という融資は聞きませんし、RC築5年でも30年を超える融資期間は余り聞いたことがありません。

ではRC築15年の場合はどうでしょう？もちろん他の諸条件によりますが、30年程度の期間で融資する金融機関は結構あるのではないでしょうか。

であれば、木造の場合と同様に、築5年のRCを購入し、10年間保有、市況に変わりがなければ、売却時に購入時と同じような利回り（≒価格）で売却できることもあるでしょう。

ギリギリまで保有して、40年以上経過したRC造、立地が良ければいいですが、地方や郊外では、廃墟になっているかもしれません。

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では、そもそも短期の保有目的で購入する場合も考えてみましょう。

ひとつは、築古物件への投資があります。

転売することを前提として、古い物件を修繕費を掛けてリノベーションしたり、空室の多い物件に客付けをして転売する場合などです。

リノベーションの場合は、修繕費と諸経費を算出して、周辺相場等と比べて売れそうであれば、購入の意思判断に至るでしょう。

また、全空室物件などに客付けをして売却する場合などでも（相当の手間はかかりますが）、価格により購入の意思判断に至ることもあるでしょう。

築古以外でも転売目的の場合は同じようなことが言えます。