こんにちは。たんさんです。
不動産投資を行う上で必ず必要なことが、対象となる収益物件の価値の評価です。
評価方法には、周辺の売買価格を参考にする方法やその収益物件から生み出される収益に着目した方法など、様々なものがあります。
その中から、今回は収益評価について見ていきたいと思います。
収益評価とは？
収益還元法を用いて、将来その物件が生み出す収益に基づいて不動産の価格を決定する方法です。
収益評価を求めるにはまずその物件の満室時賃料を計算します。
そのために、まずは各部屋の家賃が、現在の周辺家賃を比較して相場と合っているか確認し、もし相場よりも高い家賃である場合には、現実的な家賃に引き直します。退居があってもその家賃なら次の入居者を決められるという家賃に引き直すということです。
そこから、管理費や固定資産税、修繕費、空室リスク等の経費の見積もり額を差し引きます。
修繕費は満室賃料の15-25%、空室率は10%-20%程度と言われますが、物件の築年数や施設、立地などによってこの割合は調整します。
残った純利益を物件利回りで割ることで、その物件の価格となります。
金融機関はどうみるの？
不動産融資に積極的な金融機関は、積算評価と収益評価の双方を参考にして、行内基準で融資可否を決定します。
ただ、この基準や見方は金融機関によって様々ですし、同じ金融機関でもその時の融資姿勢によって変動があります。
金融機関でも完璧に査定ができるのであれば、どこの金融機関でも融資額が同じになってしまいますからね。
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収益評価の変動（相場）
収益評価は、最終的に期待利回りの変動によって、大きく見積もり額が異なります。
つまり、不動産相場の上下によって、大きく影響を受けるということです。
好景気の際は期待利回りの低下により、瞬間最大風速的に物件価格の上昇が起きます。
たとえば、年間の純利益が500万円の物件について、期待利回りが8%であれば物件価格は6,250万円ですが、期待利回りが7%になると物件価格が7,142万円と、1,000万円近い価格差になります。
1%程度の期待利回りの差であれば、2,3年の間にすぐに変動することもあるような差です。
だからこそ、キャピタルゲインを狙った取引が大きな収益を生み出すわけです。
ただ、同様に期待利回りの上昇による価格下落もあるわけですから、わたくしはあくまでインカムゲインを主とした投資をお勧めします。