こんにちは。たんさんです。

不動産投資を行う上で必ず必要なことが、対象となる収益物件の価値の評価です。

評価方法には、周辺の売買価格を参考にする方法やその収益物件から生み出される収益に着目した方法など、様々なものがあります。

その中から、今回は物件の隠れた力、つまり潜在能力に注目した物件の価値判断について見ていきたいと思います。

 空室の状況。無茶な募集?

制約賃料はどうなっているか?

レントロールを確認すると現在の入居者がいつ契約したのか、言い換えると入居の時期がわかります。

そして、登記簿謄本を見ると過去の所有権の移動時期が一目瞭然です。

『入居時期多い⇒すぐに所有権移転(売却)」となっていれば、過去の所有者が売却をしやすくするために、無理に募集を掛けていっているかもしれません。

それら入居者の賃料について適正なものであるかチェックが必要です。

空室率

空室率が高い物件が売りに出ていたらチャンスと捉えて、検討してみましょう。(空室率が高ければ何でも買え、という話ではありません)

もし、簡単に解決が可能なような理由で空室が多いのであれば、たとえば、物件の清掃状況が悪い、管理会社の対応が不味いなどであれば、比較的容易に解決することが出来るかもしれません。

そんな状況であれば、チャンスではないでしょうか?

空室が多ければ購入価格の交渉要素にもなりますし、問題を解決出来れば晴れて、満室経営が待っているかもしれません。

同日入居

法人の一括契約でもない限り、同日の入居というのは余り発生しないものです。

もしそのようなものがあれば、一時的な知人の入居や、架空契約で満室を装っていることも考えられます。

通常、大家側としては短期の解約は損失が大きいですから、賃貸借契約のなかに短期解約時の違約金を定めていることが多いです。

不自然な契約がある場合は、契約書の内容も精査することが必要しましょう。

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入居の状況。不自然な満員御礼?

AD?

直近の入居者が不自然に多い場合は、疑ってかかったほうが良いでしょう。

賃料に変化がなくとも、広告料を積んで無理に入居者を決めているかもしれません。

架空?

さらに最悪な場合は、一時的な知人の入居や、架空契約で満室を装っているかもしれません。

誰でも、少しの報酬で入居者のふりをするぐらいのことには、余り罪悪感を感じないものです。

ただし、学生向け物件の入学時期などはこの例にあたらず、適正なものであることもあります。

賃料の適切性、不自然な事案の理由を良く確認することが大切です。

入居の状況。怪しい条件、不良入居者。

賃貸契約の条件

契約の中身を良く確認しましょう。

長いフリーレント期間、敷金0礼金0、光熱費無し、日割り計算なし、などの物件については、それだけ入居者を集めるのに努力が必要ということになります。

本当にその物件、買いますか?

入居者の質

保証会社への加入有無、保証人の有無、滞納者、テナントの業務内容など、詳細に確認しましょう。

さらには保証会社にも善し悪しがあります。

審査の厳しい保証会社へ加入できているなら、安心感があります。

でも、ちょっとガラの悪い、余り関わりたくない、そんな保証会社もありますよ。

まとめ

今回は結果的に負の力とも言えるような内容になってしまいました。

物件をみるとき、とくに購入の判断を行うときはこういった目線で確認することも必要です。

次回の記事では、もう少し将来的な価値にも目線をおいて記載する予定です。

 

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