こんにちは。たんさんです。

不動産投資を行う上で必ず必要なことが、対象となる収益物件の価値の評価です。

評価方法には、周辺の売買価格を参考にする方法やその収益物件から生み出される収益に着目した方法など、様々なものがあります。

計算による定量的なもの、定性的なものありますがまとめてありますのでご覧ください。

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積算評価

積算価格では、土地の公表されている評価額を基に、その土地の価値を算出します。具体的には、「路線価(円) × 土地面積(㎡)」で算出するものです。

不動産投資の知識。積算評価とは?〈収益物件の評価①〉

収益評価

収益還元法を用いて、将来その物件が生み出す収益に基づいて不動産の価格を決定する方法です。収益評価を求めるにはまずその物件の満室時賃料を計算します。

不動産投資の知識。収益評価とは?〈収益物件の評価②〉

返済評価

返済能力評価などとも言われ、ある物件を買ったときの融資条件にあてはめて、算出された返済比率などの数値をもって、物件の運営が安定的安全に行うことができるかを表したものです。しかし、言うまでもなく金融機関の融資条件は、物件や情勢により大きく変動します。

不動産投資の知識。返済評価?危険な返済比率〈収益物件の評価③〉

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収益面から見た耐用

法定耐用年数は減価償却を行うために税制上定められたものですが、いくら減価償却がとれるといっても、いくら長期保有目的といっても、耐用年数ギリギリまで保有し続けるのが良い例は余りないでしょう。

不動産投資の知識。収益面からみた耐用年数?〈収益物件の評価④〉

物件の隠れた力

物件の購入を判断する際には、不動産業者から入手した物件資料やレントロール、入居者の属性などから投資判断を行うと思います。その際、物件の隠れた力、ポテンシャルについてどれだけ検討しているでしょうか。

不動産投資の知識。物件の隠れた力とは?〈収益物件の評価⑤-1〉

続、物件の隠れた力

レントロールを確認すると現在の入居者がいつ契約したのか、言い換えると入居の時期がわかります。そして、登記簿謄本を見ると過去の所有権の移動時期が一目瞭然です。

不動産投資の知識。(続)物件の隠れた力〈収益物件の評価⑤-2〉

さらに、物件の隠れた力

購入前であれば、買い付けを入れる前に現地に行って物件を確認しましょう。当然のことですね。実物を見れば、物件の雰囲気はもちろん、その地域全体の雰囲気の良し悪しを肌で感じることができます。

不動産投資の知識。(続続)物件の隠れた力〈収益物件の評価⑤-3〉

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