こんにちは。たんさんです。
以前に三角の土地についてどうか？という検討などもしましたが、さらに土地の検討を進めるうちに「あれどうだっけ？」「なんか聞いたことはあるけど」「たしかこんなんだった」など、知らないわけではないけれども、なんとなく曖昧なものが多々出てきます。
もちろん、曖昧な知識をそのまま放っておくわけにはいきません。
今回は、その中から『角地の建ぺい率緩和措置』について明確にしていきたいと思います。
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角地の建ぺい率緩和って何？
まず建ぺい率とは、土地の大きさに対して、その土地のどこまでの範囲に建物を建築できるのかの割合です。
200㎡の土地があって、建ぺい率が60%であるのならば、建物を建築できるのは120㎡までです。
上空から見て、土地があって、その土地のどこまでに建築できるかというイメージですね。
これに対して、容積率は、土地の大きさに対して、どこまでの床面積の建物が建築できるのかという割合です。1階の分、2階の分、、、とすべての分の床の面積を足すわけですね。
建ぺい率、容積率、の双方とも、様々な算入不算入の決まりがあります。
さて、本題の『角地の建ぺい率緩和』ですが、角地の場合には建ぺい率にお得なおまけがある、言い換えれば少しだけおまけして大きい建物を建築させてあげようという決まりです。
緩和措置が受けることの出来る場合は、10%もしくは20%建ぺい率が増えるというものです。
条件は？
建築基準法53条に下記の規定があります。
３．前二項の規定の適用については、第一号又は第二号のいずれかに該当する建築物にあつては第一項各号に定める数値に十分の一を加えたものをもつて当該各号に定める数値とし、第一号及び第二号に該当する建築物にあつては同項各号に定める数値に十分の二を加えたものをもつて当該各号に定める数値とする。
一 第一項第二号から第四号までの規定により建ぺい率の限度が十分の八とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物
二 街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物
これは、、、、
- 角にある土地
- もしくはこれに準ずる土地
- 特定行政庁が指定するもの
であれば、おまけがある。
つまり、、、、
角地っぽい土地で、特定行政庁が指定するのであれば、建ぺい率の緩和を受けることが出来るということです。
角地っぽいって？
あとで触れますが、あくまで一般的な事例として、このような決まりがあることが多いです。
＜事例（個別確認必要）＞
- 幅員が4m以上の2面が道路に接していること
- その道路の幅員が合計10m以上であること
- 1/3以上が接道していること、もしくは30%が接道していること
- 角が120度以内
- 角でなくとも2方向接道なら同じ緩和がある
それ以外でも、、、
- 風致地区はNG
- 国定公園はNG
といった、規定があるようです。
特定行政庁の指定？
特定行政庁とは、建築主事を置く市町村の長、建築主事を置かない市町村の場合は都道府県知事のことです。（政令指定都市や人口25万人以上の市には、建築主事の設置が義務づけられています）
そして、この角地の要件は、特定行政庁が決めるものということです。
つまり、日本全国、場所によって、その要件も異なるということであり、さらには時の流れによって要件が変更されることもあります。
つまりは角地を狙うのであれば、都度の確認が必須、という面倒なことになっています。
建築への影響は。
そうはいっても、10%、20%建ぺい率が増えることによって、建築への影響は大きいと言えるでしょう。
たとえば、自宅用の戸建を建築する場合には、もともとそこまで敷地一杯に建てることも少なく、さして影響のない場合も多いでしょう。
しかし、収益用の物件となれば少しでも大きく建てて、戸数を増やしたい、戸当たりの専有面積を広くしたい、そのほうが収益性が高まるのが一般的です。
建ぺい率の増加により、それが少しでも実現できるのであれば、努力は惜しまない、そんな姿勢が大切ですね。