こんにちは。たんさんです。

さて、今回は『1種単価』です。

マンション開発などをする開発会社(投資会社)の担当の方が、ある時、、、

「1種単価が・・・xx万円だから、、、、えーと、、、この土地は難しいです」

と、いうようなお話しをされていまして、初めて聞いた言葉です。

その意味(=計算方法)はその時調べたので理解していましたが、もう少し整理して深く知りたいと考えましたので、今回記そうと思います。

1種単価とは?

1種単価とは、容積率100%当たりの土地単価のこと。

たとえば、容積率400%、100坪の土地価格が1億円だったとします。

その場合の一種単価の計算方法は、

  • 坪単価  = 1億円÷100坪=100(万円/坪)
  • 1種単価 = 100(万円/坪)÷400(%)=25(万円)

となります。

計算自体は難しくありませんね。

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1種単価、何に使うの?

その土地の上に、容積率いっぱいの建物を建設したとき、床面積当たりの土地価格を計算し投資効率を判断するときに使用します。

容積率が少ない場合

床面積が少なくなりますので、1種単価も高くなります。

利用価値が少ないので単価が高い土地ということですね。

逆に、容積率が大きい場合は

床面積の大きい建物が建ちますので、1種単価は低くなります。

利用価値が高く単価が安い土地ということですね。

一種単価は、マンションデベロッパーさんや、収益物件用の土地を仕入れる業者さんがよく使う用語で、その土地にどんだけの収益性のある新築アパート・マンションを建築することができるのか、といった観点からの土地の価値がすごく分り易く比較しやすくなります。

1種単価算出時の注意点

そして1種単価の算出を面倒かつ複雑にしているのが、容積率の正確な把握です。

なぜなら、容積率は、接面道路の幅員、高度制限、斜線制限、日影規制、天空率緩和などを算出して、初めて正確に把握することが出来るからです。

接道による容積率の把握は、用途地域と前面道路の幅でわかりますが、ほかの規制や制限についてはもう少し精査したうえで、容積率を把握することが必要です。

さらに土地が複数筆にわかれていたり、用途地域をまたがっていたりしますと、もっと見極めが面倒になります。

とは言っても、建築確認までには必須ですし、その土地の収益性判断(=投資判断)に必要不可欠のことでもありますから、知識をつけて自分でも判断できるようにしたおかなければ話になりません。

おわりに

不動産関連、不動産投資、身につけなくてはならないことが無数に出てきて、奥が深いですね。

もちろん、その都度、専門家に聞けばよい、という話かもしれませんが、自分でわかったほうが判断も早いですからね。

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