こんにちは。たんさんです。
今回は、というか、物件は、売却活動が『購入申し込み～破断～再申し込み』とジェットコースターな展開をしています。
そんななか、なじみの不動産屋さんの賃貸管理部の方と話していると「へぇー、そんなのもあるんだ」という話がありましたのでご紹介します。
家賃設定の悩み
さて、とくにアパートやマンションを新築したときに、悩ましいのが家賃設定です。
早々にローンの返済も始まるし早く入居者を集めたいけれども、一方で、安すぎる家賃設定をしてしまうのも本末転倒です。
また、新築ではなく中古物件を購入したとしても、購入時に設定され実際い入居者の方から戴いている賃料も適正なものかはわかりません。
そのためには、
- 周辺家賃相場の調査
- 現賃料（想定賃料）との比較
- 新築時家賃の設定
- 更新時の家賃交渉
など、定期的に検討して行かなければなりません。
賃貸している戸建でも「家賃ｘｘ円下げれ貰えませんか？」って話はよくあります。
しかし、、、、
適正な家賃とはいったい何か？？？
入居が決まれば良いのか？（⇒でも安きゃ意味ない。）
高くてもAD付けて入居すれば良いのか？（⇒でもすぐに退去では長期運営は不能）
わたし的に行きつく結論はいつも・・・
「正解は無し。状況判断すべし」
というものになってしまいます。
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そもそも更新時の家賃改定
さきほども記載しましたが、
賃貸していると、特に更新時に「家賃ｘｘ円下げれ貰えませんか？」って話はよくあります。
もしくは、「更新料だけサービス（無料に）してくれませんか？更新料半分にまけてくれませんか？」という話もあります。
法32条には下記の通りあります。
『第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。』
法律論はその筋の方にお任せするとして、
わたくしの理解は、、、
- 家賃相場が大きく変わっていたらそれに沿ってね。
- ちゃんと当事者で話し合ってね。
- 特約には従ってね
といったところ。
でも、無理に家賃増額が出来なかったりするのも事実で揉め事も手間ばかりかかります。
もちろん、「値上げだ！嫌なら出ていけ！」と言っても強制的に排除なんて出来るわけもなし。
結局のところ、話し合いで何とか着地する、ということなのかなぁ。
今回の発見！
さて、冒頭で記載しました、発見ですが、
賃貸契約のなかに、
『更新時、つまり2年後に家賃を上げます』
という条項があるもの。
これ、話を聞いた不動産屋さんがやっているわけではなく、どこか大手さんのマイソク（何とか建託さんだったかな？）に記載があったんですよね。
さらにお話しを伺うと、、
- わたくしめ「これって、有効なんですか？」
- 不動産屋さん「まぁ、更新時って家賃交渉あっても話しあいですから」
- 不動産屋さん「これあるだけでも、交渉が値上げ家賃のところから始まりますし、2年後の家賃相場なんて誰もわからないですから」
- わたくしめ「まぁ、そうですよね」
- 不動産屋さん「これ入れとけば、家賃値下げは防げるかもしれませんよね。入居者もそんな契約だったの覚えているし」
- 不動産屋さん「さすがに、それで「家賃下げて」とも容易には言いにくいですし」
- わたくしめ「ですよねぇ。」
- わたくしめ「でも、2年後値上げじゃぁ、出てっちゃうんじゃないですか？」
- 不動産屋さん「まぁそうかもしれませんし、そうじゃないかもしれませんし、家賃変わらなくても出てくかもしれませんし」
- わたくしめ「・・・」
そんな、ふあっとしたやり取りでしたね。。
でも、更新時家賃UP規定、もしかしたら使えるかもしれません。
もちろん、それで、（2年後に更新してくれる）入居者が付けばですけどね。
皆さんも、検討をしてみてはいかがでしょうか？