不動産投資で新築というと、どのようなものを想像されるでしょうか。

新築の建売マンションや建売アパートでしょうか? それとも新築プラン付きの土地でしょうか? それとも土地を探して最初から自分でやりますか?

土地を探す場合、探すと言っても、そのへんを歩いていて良い土地にあたるわけでもないですが、実際のところ、皆さん、どうやって土地を探しているのでしょうか?

 

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何処で探すか?

不動産業者

王道ですね。特に未公開情報などと聞くと、ついワクワクしてしまいます。しっかり関係を築いてぜひ良い情報を貰えるようにしましょう。

公開の不動産サイト(アットホームさん、HOME’Sさんなど)

そんなところに良い土地情報があるのか? 公開されている情報でまともな土地はあるのか??

と思って探しても・・・意外にあるものです。探せば。粘り強く。ですけどね。

実際に今回購入した土地もメジャーな公開の不動産サイト見つけて入手しました。

土地選定の初期で特に注視する点

土地自体の検討

土地の面積建築条件の有無、建蔽率(けんぺい率)、容積率、土地の接道状況、地域の建築条例などを考慮します。

部屋数の検討

土地の検討結果をもとに、ざっくり建物のボリュームを検討します。土地の面積と容積率から、建物の最大総床面積が決まりますので、建物の階数(アパートの場合、2階建てか3階建てか)、部屋数などを検討します。

想定賃料

ひと部屋辺りの概算の賃料を、周辺相場から見積もります。

その他の検討項目

詳細プランを入れていくと、さらに考慮しないといけない主なものになりますので意識しておきます。

最高高さ制限、北側斜線規制、隣地斜線規制、部屋の採光、などです。

今回選んだ土地

JR中央線

今回、見つけたのが、東京多摩地区の35坪ほどの整形地です。都心から少し郊外には寄っていますが、JR中央線の駅から徒歩10分ほどの住宅地のなかにあります。

駅の力

今回見ていて思ったのは、多摩地区で一つ一つ駅をみていくと、JR中央線は他の私鉄沿線と比べて『駅の力』があるなということです。

私鉄沿線でも、急行停車駅や乗り換え駅などは賑わいもありますが、各駅停車の駅はどうもパッとしない印象があります。

そんなに乗降客数は変わらないんですけどね。JR中央線の駅は昔からの街だから栄えているのか、若い人が多いから栄えているのか、わかりませんが『駅の力』を感じます。

さあ建てるどぉぉぉ!

 

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事件発生!

さて、さっそく設計士さんと、詳細な設計に着手します。が、、、

え? 3階建無理? 2階建になる??? え?え?えーーー。。

なぜなぜ?なぜなぜ??事前検討で3階建てが建つという話だったのに。
だってもう土地購入の契約もして、手付金もしっかり払いましたよ。

もしかして手付金放棄ですか? 出だしから(涙

理由

まちづくり条例(いわゆるワンルーム条例)でした。

この地域のまちづくり条例で、今回の土地では、3階建てにすると駐車場の付置義務が発生し、全戸数の20%以上の駐車場を設置なければいけない、との決まりがあったのでした。35坪の土地で戸数の20%以上も駐車場を用意したら土地が無くなっちゃいます。(実際には、無くなりはしませんが、建築できる面積が減ってしまいます)

まぁ、今回の土地は部屋数が減っても多少余裕のある予算だったので、2階建てで、泣く泣く、でも確実に収益は減ってしまいます。でも、手付放棄よりは、何も建たないよりは、、、いいかぁ。。。

まとめ

土地を購入する前にどのようなボリュームの建物が建つのかしっかり検討しましょう。(まあ、あたり前ですけど・・)
投資リターンに余裕の持った投資判断をしましょう。なにが起こるかわかりませんので必ず予備費を持つようにしましょう。(今回は、少し余裕を持った計画だったので何とか切り抜けられそうです。たぶん・・・)

 

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