こんにちは。たんさんです。
今回は、土地を買うときの申し込み書類「買付証明書」についてです。
不動産情報を得て、購入の意思表示をする際に提出する書類ですね。
「1時間でも早く提出して一番手を！」とか、「鬼の指値で！」とか言われたりもします。（どちらも意味があるのかは謎ですが・・・）
その後、「契約＆手付支払」⇒「決済＆引き渡し」と進んで、晴れて自分の所有物となるわけです。
買付証明書
なにはともあれ、買主が売主に対して、不動産の購入意思表示をするのが「買付証明書」です。
言ってみれば、買付を出す前は、ただ物件の情報を聞いているだけ。
売主にとっては見込み顧客に過ぎません。
「買付証明書」を提出して初めて「お申し込み」となるのです。
そんな「買付証明書」、書式や記載内容は仲介業者さんなどが用意すると思いますが、だいたい一般的に下記のようになっています。
- 購入価格
- 手付金
- 契約期日
- 契約条件（⇒後述しますね）
- 対象となる不動産(地番など)
法的な効力（キャンセルできるの？）
法的効力
買付証明書の提出のみで売買契約は成立しません。
売主は買主に対して売買契約の成立を主張することはできないのです。
一般的に、契約成立には、書面は不要であり、特別の方式は必要がありません。
口頭約束であっても申込と承諾が合致すれば契約成立となります。民法の規定ですね。
ただ、不動産は生活に不可欠な重要財産であり、しかも売買代金は一般に高額ですので、不動産取引は慎重かつ確実に行われなければなりません。
そこで通常、不動産の契約は口約束のみでなく「契約書」という書面作成をすることによって、契約が締結されます。
判例でも、、、
「相当高額となる土地の売買にあっては、土地所有権の移転と代金の合意のほか、いわゆる過怠約款を定めた上、売買契約書を作成し、手付金もしくは内金を授受するのは、相当定着した慣行であることは顕著な事実である。この慣行は、重視されて然るべきであり、慣行を重視する立場に立てば、土地の売買の場合、契約当事者が慣行に従うものと認められるかぎり、売買契約書を作成し、内金を授受することは、売買の成立要件をなすと考えるのが相当である。」
として、契約書の作成による契約締結を、定着した慣行であるとしています（東京高判昭和50.6.30）。
キャンセルできるの？
上記の通り『買付証明書』自体は、法的拘束力は薄い性格のものですので、キャンセルは可能です。
しかし、売主さんや仲介の不動産屋さんなど、既に労力を使って戴いているでしょうから、安易なキャンセルなどは言語同断と思います。
キャンセルするにしても、どうしてもやむを得ない事情があるときや、受領していた情報に重大な瑕疵があるときなどに限り、その場合でも関係者へ丁寧な説明をするようにするべきでしょう。
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条件の内容は？
さて、ここからは、買付証明書上で必須という訳ではないですが、契約へ向かううえで大切な『契約条件』です。
買付の段階から、買主側の条件を示すことで、認識の相違や無駄な労力を無くしましょう。
『契約条件』は、購入する不動産や契約によりさまざまですが、下記のようなものが考えられます。
- 融資特約有り
- 更地渡し
- 本物件の所有権の行使を阻害する一切の権利を排除し引渡し
- 確定測量に基づく売買
- 引渡後6ヶ月間、売主の瑕疵担保責任（地中障害物、ガラ、土壌汚染等）を付帯
- 隣地越境物が有る場合は、決済までに解消する
- 残置物がある場合は、引き渡しまでに撤去する
- 売買契約後、地盤調査、土壌調査等の現地調査を許可する
- 新築工事を行うにあたり必要となる通行掘削の許可を取得する
- 本書の有効期限は〇○年△月末まで
- その他諸条件について別途協議
買主として契約に有利な条件を付加したいですが、売主側も都合も考慮して、買付証明書に記載する条件を検討しましょう。
仲介の不動産屋さんから売主の状況を聞き出すのも大切ですね。
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↓次は『売渡証明書』についてです。
↓『通行掘削承諾書』って何？？？
