こんにちは。たんさんです。
今回は大切な資金計画にかかるお話ですよ。
大家さんの立場からみれば、毎月ちゃんと入って来なくては困る『お家賃￥』。
入居者さんの立場からみれば、毎月支払わなくてはいけない『お家賃￥』。
通常、管理会社さんが集金代行などを行っていると思いますし、ふつうは円滑にお金が流れるはずですが、そうは簡単にいかないことも・・・・
家賃保証とは？
「家賃保証」という言葉をお聞きになったことがあると思います。
何となく「賃貸アパートやマンションの家賃を保証してくれるんだろう」と思われることが多いですが、実際のところこの言葉は、内容の異なる３つの意味合いで使われているようです。
家賃保証は、おもに入居者さんや賃貸オーナーの家賃収入を保証する制度ですが、その保証対象と内容が全く異なるのです。
大きく分けると、
- 入居者が保証契約の契約者となり、家賃滞納リスクを保証する「滞納保証」
- 賃貸オーナーが契約者となり、一棟全体の家賃収入に対して一定の利率の家賃収入を保証する家賃保証「空室保証」
- サブリースなどと呼ばれるもの、一棟まるごとサブリース業者が借り上げ、サブリース業者が入居者に転貸する「一括借り上げ」
に分かれます。
次から、それぞれ詳しく説明していきますね。
入居者向け「滞納保証」
滞納保証とは？
入居者が加入し、延滞した家賃を保証する契約で「賃料保証」などとも言われます。
昔は、入居者に連帯保証人が居ない場合、延滞の恐れのある場合などに使用されてきました。
しかし近年は、管理会社が入居の条件として、賃料保証会社への加入を斡旋している（＝入居審査時の条件としている）ことが多いですね。
メリット
入居者としてのメリットは、親戚や知人に連帯保証人をお願いする必要がなく、賃料保証会社が連帯保証人になってくれることですね。
賃貸オーナーとしてメリットは、家賃の支払いが滞っても、保証会社が入居者の代わりに契約で定められた期間の賃料を支払ってくれることですね。
管理会社としてのメリットは、賃料が保証されている期間のうちに、滞納者の立ち退きなどを行い、次の入居者の入居に備えられることですね。
また、明け渡し訴訟費用、原状回復費用、残置物の撤去費用の支払などを付帯している契約も多いですから、入居者に不測の事態が発生した場合に、賃貸オーナー／管理会社のメリットははかり知れません。
賃貸経営のリスク管理としては、いまや必須のものと言ってもいいかもしれません。
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空室保証
賃貸オーナーが加入し、入居の無い（募集中の）部屋の賃料まで支払ってくれる契約です。
賃貸管理は通常通り管理会社さんが行い、保証会社には毎月保証料を支払うことで一定の家賃が保証される仕組みです。
支払われる保証額は、契約により、家賃満額であったり、家賃の90%などと一定額であったりします。
また、管理会社さん自身が空室保証をする多く場合もあります。
メリット
賃貸オーナーにとっては、空室中も保証会社が賃料相当分を払ってくれるので、空室時の収入低下を防ぐことが出来ます。
また管理会社さんが空室保証をすることで、「はやく満室にしないといけない」というインセンティブが与えられ、満室経営につながると言えます。
サブリース
「一括借り上げ」などとも言われます。
賃貸オーナーとサブリース業者との契約で、建物一棟をまるごと借り上げる契約です。
支払われる金額は、契約により、見積もり家賃の80%などと一定額になります。
レオ〇レスさん、大〇建託さんなどに代表される不動産会社さんがよく行っている契約形態です。
メリット
賃貸オーナーにとっては、空室や、それに伴う再募集へ向けた手間など、物件管理全体を丸投げして、自動操縦が可能です。
上記により一定額の家賃収入が期待できます。
（但しこの点はデメリットにも成りかねません。。。別途ふれます。）
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↓続いて『トラブル事例』や『デメリット』などを見ていきたいと思います。
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