こんにちは。たんさんです。

今回は、前回に引き続き大切な資金計画にかかるお話です。

前回は、『滞納保証』『空室保証』『サブリース(一括借り上げ)』とそれぞれメリットをご説明しました。

↓まだの方はコチラでご確認下さい。

家賃保証の仕組み3種類。トラブルの備え~アパート新築不動産投資~

今回は、家賃保証にまつわる『デメリット』『トラブル事例』についてご紹介します。

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デメリット

保証会社の倒産リスク

『滞納保証』『空室保証』『サブリース(一括借り上げ)』どれをとっても、発生する可能性があるのがコチラ。

保証会社自体が倒産すると満足な補償などは望めません。

たまに、サブリース業者やシェアハウス運営会社が倒産したりもしていますしね。

倒産の少しまえに役員が変わったりしてて「計画倒産か!?」と思ったりもしますが、真相はどうなんですかね。

どのみちリスクの一つとして捉えておく必要があります。

収益性の低下

『空室保証』や『サブリース(一括借り上げ)』の場合、それらを利用しない場合に比べて、収入は一定程度減ることになります。

賃借人が払った家賃の一部は、保証会社さんの取り分になりますからね。当然といえば当然です。

その分、大家は何もしなくともよいですから楽ちんですね。

収入の減る分を考慮しても収支があう場合にのみ、これらを利用するようにしましょう。

まぁ、そもそも、1割や2割の手数料を払った程度で破たんするような賃貸経営は「???」ですけどね。

隠れたデメリット

大家として、保証会社や管理会社へアウトソーシングすることにより、「賃貸条件の設定」「賃借人の募集や契約」「管理全般」など、煩雑で面倒な作業や各種のリスクを回避することは大変なメリットとなります。

しかし、自分の動かない目の届かないところ、自分の意識しないところで物事が動くことによって、自然に賃貸経営に興味関心が無くなる可能性があります。

貸家業は、単なる投資ではなく、賃貸物件を運営する経営です。

経営者として失格と言われないよう、自分の物件のことはしっかり気にかけ、人に任せきりにしてはいけません。

保証会社や管理会社へアウトソーシングしてうまく利用することが大切なのであり、頼りきってはいけないのです。

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トラブル事例と注意点

事例①「サブリースの解除」

一番多いトラブルは『サブリース(一括借り上げ)』の契約解除や条件変更に絡むものでしょう。

サブリース会社は、いろいろな条件により契約した物件から安定的な利益が得られない場合に、契約条件変更や契約解除に動こうとします。

もちろん最初から契約書には、そのための記載がある場合が殆どですから、大家はそれを受け入れるしかありません。

契約条件の変更により、極端な賃貸経営の収益性悪化が発生する場合もあります。

契約解除の場合は、それまで何のノウハウも無く、サブリース会社へ任せきりだった大家がどうにもならなくなる、なんてことは良くある話ですね。

契約時に、契約内容(契約書条文)を詳細まで理解し、不利な契約でないか確認しておくことが必要です。

事例②
免責期間によるトラブル

『空室保証』では、免責期間が設定されている場合が多くあります。

これは、新築の物件に家賃保証を設定する場合、満室にするまで時間がかかるため、1~2か月程度の免責期間があるのはやむを得ないことです。

しかし、『空室保証』を提供する会社によって、入居者の退去後に一定の免責期間を設定するケースがあります。

退去後も「募集~契約~入居」と時間が掛かるのは理解できますが、そもそもその期間を極限まで減らしたり、入居者が退居しないようにするのが『空室保証』をする管理会社の仕事ではないでしょうか。

免責期間の規定が、『空室保証』をする管理会社に有利なものとっていないか、契約前に確認する必要があります。

家賃の減額によるトラブル

『空室保証』の契約を結ぶと、空室リスクを保証会社がすべて負うことになります。

管理会社は空室が増加したり、入居者が決まらない空室が出た場合は、家賃の見直し条項を契約に入れている場合がほとんどです。(まぁ家賃の減額をすれば、そりゃ入居者は決まります)

家賃減額は、大家にとって大変に大きな損失になります。

契約時に最低保証金額を設定するなど、不動産経営が破たんしないよう対策をとっておくことが必要です。

建築費、修繕費、改装費によるトラブル

『サブリース(一括借り上げ)』前提に、賃貸物件を建築する場合、建築会社(不動産の管理会社)と以後のトラブルを回避する必要があります。

そのため、建物の建築に係る契約の段階から、建設費、修繕費、改装費などについて、しっかりと十分な説明を大家へするよう義務付けされています。

これにより、大家に対し明確なコスト説明がされる、とされていますが、このような費用にかかるトラブルもあとをたたないのが現実です。

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