こんにちは。たんさんです。
不動産投資を行う上で必ず必要なことが、対象となる収益物件の価値の評価です。
評価方法には、周辺の売買価格を参考にする方法やその収益物件から生み出される収益に着目した方法など、様々なものがあります。
その中から、今回は物件の隠れた力、つまり潜在能力に注目した物件の価値判断について見ていきたいと思います。
見た目の雰囲気
購入前であれば、買い付けを入れる前に現地に行って物件を確認しましょう。当然のことですね。
実物を見れば、物件の雰囲気はもちろん、その地域全体の雰囲気の良し悪しを肌で感じることができます。
また、明るい昼間、薄暗い夕方、暗い夜の様子、それぞれを見てみましょう。さらには平日、休日でも違った気付きがあることでしょう。
特に経験の浅いうちは、より多くの物件を見て眼力をつけていくことをお勧めします。
建物の外観、共用部分の状況、見ることができるのであれば部屋の中、いくらでも見るところはあります。
対象不動産以外にも、周辺の集合住宅の様子、入居の状況など調査しましょう。
購入後は、入居者募集にやっきになって取り組む方も、購入前だとこういった細かいところまで目が行き届かなかったりもします。
今現在の雰囲気で、悪いところがあっても改善できるか否かという観点で見るべきと考えています。
たとえば、周囲に忌避施設があることは自分の力ではどうにもなりませんが、物件の清掃状態が悪いなどは直ぐに改善の出来ることと前向きに捉えましょう。
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ADの推移
広告料の推移です。
これはわからない場合も多いかもしれませんが、もし、今現在管理を行っている不動産業者さんに話が聞けるのであれば、教えてもらうことが出来るかもしれません。
購入後、今後どのくらいの広告料を払えば、どのくらいの期間で入居付けが可能なのか、アドバイスをくれるのではないでしょうか。
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今後の需要
地域特性（人口が増加している場所か、減少している場所か）、建物自体の特性などを確認しましょう。
たとえば、部屋の設備、3点ユニットバスや20㎡に満たない狭い部屋は、東京都心部ならまだ需要もありますが、それ以外の地域では厳しくなって来ているでしょう。
また、経費のかかる機械式駐車場やエレベーターなども考慮に入れましょう。
そのうえで、これを補う強みが無い限り、選択肢とは成り得ないかもしれません。
売却を見据えた改善
広告料やフリーレントを多くつけている物件の狙いは何でしょうか？
それは、賃料を下げないこと、です。
そして、年間賃料と利回りで売買価格が決まるため、賃料を下げると物件の売却価格に影響します。
管理会社は、入居がなかなか決まらなかったり、空室率が上がってきたりすると、安易に家賃の値下げを提案してきたりもします。
しかし、出口である売却の際に困るような、売却価格を下げるような手段は極力とるべきではありません。
広告料など、一時的な経費となりますが、それを払ってでも家賃を下げるべきではない思います。