こんにちは。たんさんです。
不動産投資を行う上で必ず必要なことが、対象となる収益物件の価値の評価です。
評価方法には、周辺の売買価格を参考にする方法やその収益物件から生み出される収益に着目した方法など、様々なものがあります。
その中から、今回は物件の隠れた力、つまり潜在能力に注目した物件の価値判断について見ていきたいと思います。
物件の隠れた力って？
物件の購入を判断する際には、不動産業者から入手した物件資料やレントロール、入居者の属性などから投資判断を行うと思います。
その際、物件の隠れた力、ポテンシャルについてどれだけ検討しているでしょうか。
物件の利回りが低くとも、何らかの工夫や努力をすることによって家賃が上がったり、無駄な経費を省くことで、収益性が大きくあがることも十分あり得ます。
逆に言うと、ポテンシャルの無い（というものは個人的には無いと思っていますが）と思える物件、工夫の余地のない物件、現所有者によりよく改善された物件は、努力が難しいです。
とくに、現在の賃料が物件の価値を上回るものであった場合、その後の改善のみならず、運営も難しいものになります。
余りにボロ物件を購入するのはハードルが高いですが、どこかに改善の余地がある、そんな視点を身につけ、そんな物件を物色してみたりするのも大切なことではないでしょうか。
家賃の動向
まずは物件の新築時～現在までの家賃の推移を見てみましょう。
家賃の下落率
新築時と最近の成約賃料を比較して、家賃の下落がどの程度か確認しましょう。
下落幅を考慮して、今後の家賃がどのようになるか想定しましょう。
敷金礼金
いまどき、敷金・礼金が取れていれば良い立地と言えますね。
今後を見据えると、物件が古くなってきても、敷金・礼金を調整することで、現状家賃を維持できるかもしれません。
家賃が維持できれば売却の際に有利ですし、もし、敷金ゼロ・礼金ゼロにしてでも家賃をアップできれば、売却の際にさらに有利なことは言うまでもありません。
手数料・広告料(AD)
仲介業者への手数料・広告料は適切でしょうか？
業者さんは手数料や広告料によって、担当者のモチベーションも変わりますし、その分の費用をフリーレントなどに利用して入居を決めてもらうことも出来るでしょう。
↓↓↓ADの解説はこちら
不動産業者にヒアリング
家賃動向や、敷金・礼金、手数料などの適正値を判断するのは難しいです。
一案として、物件の周辺にある客付不動産業者さんにヒアリングしに行ってみるのも有効です。
↓↓↓こちらは実際に周辺客付業者にヒアリングしたときの記録です（新築事例ですが参考になると思います）
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空室や入居の状況
長期入居
長期的に安定した入居者が居ることは賃貸運営のうえで大変ありがたいものです。
長期入居はファミリータイプの物件に多いですが、もしそんな戸当たり面積の広い物件で、コロコロ入居者が変わるようであれば大変です。
毎年入居者が変わったら、現状回復、リフォーム、募集、手数料など、考えただけでも気苦労が絶えません。
空室期間
所有している物件の空室の期間が短いこととは、大家にとって有り難い限りです。きっと管理会社の体制が良く、解約通知後の迅速な募集対応や努力のお蔭でしょう。
でも、よくよく考えてみましょう。
それって設定している家賃が安すぎたりしていませんか？
所有している間でも、たまには周辺家賃相場を調査して、値上げできないか検討してみてもよいと思います。
単純に家賃を上げるのは無理でも、敷金・礼金との調整、手数料や広告料との調整により、家賃設定を変えることを考えましょう。
法人契約
法人との複数部屋一括契約は、とくに空室の多かった物件については大変有りがたいものです。
でも、入居時と同様に、一括して（一度に）契約解除があるかもしれません。
あなたの物件大丈夫ですか？